Евро Билдинг / О компании / Новости
Новости
Вся правда о болгарском буме недвижимости
До недавнего времени болгарское направление на российском рынке зарубежной недвижимости было одним из самых экономичных.
Потом понятие «экономичное» в профессиональной литературе было заменено понятием «выгодное», характеризующим специфические процессы, которые издающаяся в Болгарии «Русская газета» охарактеризовала не иначе как «истерический бум инвестиций в строительство».
По сообщениям BBC, благодаря необходимости приведения национальных норм и правил в соответствие со стандартами Совета Европы цены на земельные участки в Болгарии должны вырасти в 10 раз. В связи с этим британские банки разработали специальные программы ипотечного кредитования для приобретения болгарской недвижимости, которые эффективно работали до начала глобального кризиса в этом сегменте мировой экономики. Некоторый спад активности на фоне еще недавнего ажиотажа кажется «затишьем перед бурей». «Бурей» потребительского спроса, разумеется. Но это будет уже другой спрос других потребителей.
Фактор иностранного капитала
Среди иностранных инвесторов в Болгарии традиционно лидируют британцы, накопившие колоссальный опыт инвестирования в Испании, Португалии, Чехии и на Кипре. Ряд аналитиков полагает, что на их долю приходится более 60% всех зарубежных сделок с болгарской недвижимостью. А если верить опросу, проведенному агентством «MRI Overseas Property», то в результате вступления Болгарии в ЕС 13% англичан выразило готовность купить жилую недвижимость для собственного пользования. Иностранные инвестиции в болгарские берега начались задолго до ее прошлогоднего вступления в ЕС и развивались стремительно. Если в 2001 году иностранцы вложили в болгарскую недвижимость около 14 млн евро, то к концу 2005 года этот показатель вырос до 320 млн, в отношении 2006 года называется общая цифра в 10 млрд евро, из которых на долю иностранцев приходится примерно 2,5 млрд. И это цифры официальные, которые, как правило, обычно отличаются от реальных по причинам, понятным всем налогоплательщикам. Иностранцы принесли в Болгарию не только деньги, но и новый опыт, новые запросы и новые стандарты. Благодаря культурному обмену, подкрепленному инвестициями, в стране существенно повысились и объем, и качество строительства, и уровень прочих услуг. Появление крупных жилых комплексов и коттеджных поселков с собственной инфраструктурой – это тоже достижение последних «иностранных» лет, объективно подготовивших страну к вступлению в Европейский Союз.
«Хаус» на камне
Вступление Болгарии в ЕС, помимо новых возможностей для капитального строительства, принесло и новые ограничения. Характерно, что на повышение цен на недвижимость влияют оба обстоятельства. Новые возможности приносят строителям новые соблазны в плане реализации эксклюзивных проектов. Понятно, что чем дороже и элитарнее строительство при соответствующем спросе, тем больше, в конечном счете, маржа. Новые ограничения, которых прежде в Болгарии не было – это, в первую очередь, включение страны в программу «Натура-2000». Такое название носят европейские обязательства по Конвенции ООН о сохранении биологического разнообразия. В соответствии с Конвенцией множество территорий стран – новых членов Европейского Союза попало в разряд природоохранных зон, которые, разумеется, отныне застраивать запрещено. На сокращение площади доступных к крупному строительству земель влияет и закон о реституции, согласно которому государство возвращает земли их прежним владельцам.
Максимальная доходность ожидается от инвестиций в элитную недвижимость на первой береговой линии.
Появление на Солнечном Берегу нового флагмана отрасли существенно поднимает ценовую планку по всему побережью. Цены вокруг уже пошли вверх, и, по прогнозам аналитиков, к началу следующего года возрастут на 30-40% относительно сегодняшнего дня. Это обстоятельство лишь повышает конкурентную напряженность рынка и заставляет застройщиков искать дополнительные резервы для повышения привлекательности своих проектов, отчего опять же выгрывает потребитель.
Скупой платит вечно
«Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи», –так можно выразиться досконально знаная специфику трендов болгарского рынка. Значит ли это, что с дешевой недвижимостью в Болгарии можно уже попрощаться? Разумеется, с дешевой – еще нет. Но с «дешевой и ликвидной» – уже да. В центральных районах страны и сейчас, и через год за весьма скромные средства можно будет приобрести какое-нибудь относительно благоустроенное… сооружение. Вопрос – что потом с ним делать, и будет ли возможно при его продаже окупить хотя бы издержки? С эксклюзивной недвижимостью в Болгарии все иначе. Если в странах-старожилах ЕС, таких как Испания, рост стоимости квартир и домов не превышает процента общеевропейской инфляции, то почти двукратное подорожание болгарских эксклюзивов в процессе их строительства само по себе разогревает рынок, и, что, пожалуй, более важно, сказывается на экономике страны.
Ипотечный кризис в США и ряде западноевропейских государств положительно влияет на ситуацию в странах Восточной Европы, в Турции, на Кипре, в балканских странах, куда наиболее активные инвесторы переориентируют свой бизнес. В результате, с одной стороны, в связи с растущим спросом и ажиотажем на рынке происходит рост цен. С другой – из-за высочайшей конкуренции среди инвесторов и застройщиков цены растут за счет повышения качества конечного продукта и внедрения высоких технологий.
В итоге выигрывает потребитель, получающий жилье максимально возможного качества по оптимально высоким ценам. Но если мы говорим о кризисе ипотеки, то закономерен вопрос – кому и каким образом инвесторы продают недвижимость, если банки сокращают ипотечные программы? Отвечают цифры. Если до начала ипотечного кризиса покупатели из стран Западной Европы и США на рынке качественной болгарской недвижимости количественно преобладали, то сегодня, когда немцам, голландцам, испанцам банки отказывают в кредитах, то 80-90%, а местами и 95% покупателей – россияне. Почему? Тоже понятно. Зарубежную недвижимость покупают люди, обходящиеся без ипотечного кредита. Это, во-первых, состоятельные граждане, выплачивающие всю сумму еще на стадии строительства, во-вторых – люди со средними доходами, способные к единовременной финансовой мобилизации своих ресурсов.
Привычка полагаться лишь на собственные средства сложилась еще и потому, что как до ипотечного кризиса, так и в разгар его россиянам банки не давали кредит на приобретение собственности в стране, резидентами которой они не являются. Для граждан ЕС эта проблема не стояла, так как ипотечные программы распространялись на все страны Европейского содружества. Но отсутствие проблем в одном породило проблему в другом. И если ввязавшийся в ипотеку европеец был обречен на многолетние выплаты процентов банку, то россияне, накопления которых позволили им купить апартаменты на стадии строительства, автоматически оказываются еще, как минимум, от 40% до 90% состоятельнее к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Чем оборачиваются коррективы, которые вносит мировая экономика в социальные процессы и что они означают для самих радушных хозяев солнечной Болгарии? Как минимум, то, что к ним приедут «навеки поселиться» больше предприимчивых людей, умеющих и зарабатывать, и тратить, и меньше экономных британских пенсионеров, стремящихся жить на свою высокую пенсию в стране с более низким уровнем жизни, чем в Соединенном королевстве. Судя по всему, сами болгары это прекрасно понимают.
Чрезвычайный и полномочный посол Республики Болгария в России Пламен Грозданов в росте цен на болгарскую недвижимость увидел не столько негативные, сколько позитивные факторы, и сказал следующее: «Конечно, правы те, кто озабочен увеличением цен в связи с массовым интересом к болгарской недвижимости со стороны иностранцев. Но ведь можно сделать и другой вывод: например, иностранный спрос повышает деловую активность болгарских бизнесменов, создаются новые рабочие места, развиваются целые города и поселки. Так что если суммировать плюсы и минусы, ситуация все-таки развивается со знаком плюс». И, резюмируя, добавил: «Честно говоря, россияне в Болгарии – желанные гости. Во-первых, с ними легко общаться. Во-вторых, россияне – это люди, которые охотно тратят деньги, а туристической отрасли нравится, когда туристы не подсчитывают каждую копейку, а веселятся и отдыхают в свое удовольствие. К тому же россияне – хорошие соседи, с ними приятно».
Источник: http://prian.ru
Потом понятие «экономичное» в профессиональной литературе было заменено понятием «выгодное», характеризующим специфические процессы, которые издающаяся в Болгарии «Русская газета» охарактеризовала не иначе как «истерический бум инвестиций в строительство».
По сообщениям BBC, благодаря необходимости приведения национальных норм и правил в соответствие со стандартами Совета Европы цены на земельные участки в Болгарии должны вырасти в 10 раз. В связи с этим британские банки разработали специальные программы ипотечного кредитования для приобретения болгарской недвижимости, которые эффективно работали до начала глобального кризиса в этом сегменте мировой экономики. Некоторый спад активности на фоне еще недавнего ажиотажа кажется «затишьем перед бурей». «Бурей» потребительского спроса, разумеется. Но это будет уже другой спрос других потребителей.
Фактор иностранного капитала
Среди иностранных инвесторов в Болгарии традиционно лидируют британцы, накопившие колоссальный опыт инвестирования в Испании, Португалии, Чехии и на Кипре. Ряд аналитиков полагает, что на их долю приходится более 60% всех зарубежных сделок с болгарской недвижимостью. А если верить опросу, проведенному агентством «MRI Overseas Property», то в результате вступления Болгарии в ЕС 13% англичан выразило готовность купить жилую недвижимость для собственного пользования. Иностранные инвестиции в болгарские берега начались задолго до ее прошлогоднего вступления в ЕС и развивались стремительно. Если в 2001 году иностранцы вложили в болгарскую недвижимость около 14 млн евро, то к концу 2005 года этот показатель вырос до 320 млн, в отношении 2006 года называется общая цифра в 10 млрд евро, из которых на долю иностранцев приходится примерно 2,5 млрд. И это цифры официальные, которые, как правило, обычно отличаются от реальных по причинам, понятным всем налогоплательщикам. Иностранцы принесли в Болгарию не только деньги, но и новый опыт, новые запросы и новые стандарты. Благодаря культурному обмену, подкрепленному инвестициями, в стране существенно повысились и объем, и качество строительства, и уровень прочих услуг. Появление крупных жилых комплексов и коттеджных поселков с собственной инфраструктурой – это тоже достижение последних «иностранных» лет, объективно подготовивших страну к вступлению в Европейский Союз.
«Хаус» на камне
Вступление Болгарии в ЕС, помимо новых возможностей для капитального строительства, принесло и новые ограничения. Характерно, что на повышение цен на недвижимость влияют оба обстоятельства. Новые возможности приносят строителям новые соблазны в плане реализации эксклюзивных проектов. Понятно, что чем дороже и элитарнее строительство при соответствующем спросе, тем больше, в конечном счете, маржа. Новые ограничения, которых прежде в Болгарии не было – это, в первую очередь, включение страны в программу «Натура-2000». Такое название носят европейские обязательства по Конвенции ООН о сохранении биологического разнообразия. В соответствии с Конвенцией множество территорий стран – новых членов Европейского Союза попало в разряд природоохранных зон, которые, разумеется, отныне застраивать запрещено. На сокращение площади доступных к крупному строительству земель влияет и закон о реституции, согласно которому государство возвращает земли их прежним владельцам.
 |
 |
| Апартаменты De LUX в одном из лучших комлексов Болгарии за 200 тыс евро | Квартира у моря на Солнечном берегу за 60 тыс.евро |
Максимальная доходность ожидается от инвестиций в элитную недвижимость на первой береговой линии.
Появление на Солнечном Берегу нового флагмана отрасли существенно поднимает ценовую планку по всему побережью. Цены вокруг уже пошли вверх, и, по прогнозам аналитиков, к началу следующего года возрастут на 30-40% относительно сегодняшнего дня. Это обстоятельство лишь повышает конкурентную напряженность рынка и заставляет застройщиков искать дополнительные резервы для повышения привлекательности своих проектов, отчего опять же выгрывает потребитель.
Скупой платит вечно
«Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи», –так можно выразиться досконально знаная специфику трендов болгарского рынка. Значит ли это, что с дешевой недвижимостью в Болгарии можно уже попрощаться? Разумеется, с дешевой – еще нет. Но с «дешевой и ликвидной» – уже да. В центральных районах страны и сейчас, и через год за весьма скромные средства можно будет приобрести какое-нибудь относительно благоустроенное… сооружение. Вопрос – что потом с ним делать, и будет ли возможно при его продаже окупить хотя бы издержки? С эксклюзивной недвижимостью в Болгарии все иначе. Если в странах-старожилах ЕС, таких как Испания, рост стоимости квартир и домов не превышает процента общеевропейской инфляции, то почти двукратное подорожание болгарских эксклюзивов в процессе их строительства само по себе разогревает рынок, и, что, пожалуй, более важно, сказывается на экономике страны.
Ипотечный кризис в США и ряде западноевропейских государств положительно влияет на ситуацию в странах Восточной Европы, в Турции, на Кипре, в балканских странах, куда наиболее активные инвесторы переориентируют свой бизнес. В результате, с одной стороны, в связи с растущим спросом и ажиотажем на рынке происходит рост цен. С другой – из-за высочайшей конкуренции среди инвесторов и застройщиков цены растут за счет повышения качества конечного продукта и внедрения высоких технологий.
В итоге выигрывает потребитель, получающий жилье максимально возможного качества по оптимально высоким ценам. Но если мы говорим о кризисе ипотеки, то закономерен вопрос – кому и каким образом инвесторы продают недвижимость, если банки сокращают ипотечные программы? Отвечают цифры. Если до начала ипотечного кризиса покупатели из стран Западной Европы и США на рынке качественной болгарской недвижимости количественно преобладали, то сегодня, когда немцам, голландцам, испанцам банки отказывают в кредитах, то 80-90%, а местами и 95% покупателей – россияне. Почему? Тоже понятно. Зарубежную недвижимость покупают люди, обходящиеся без ипотечного кредита. Это, во-первых, состоятельные граждане, выплачивающие всю сумму еще на стадии строительства, во-вторых – люди со средними доходами, способные к единовременной финансовой мобилизации своих ресурсов.
Привычка полагаться лишь на собственные средства сложилась еще и потому, что как до ипотечного кризиса, так и в разгар его россиянам банки не давали кредит на приобретение собственности в стране, резидентами которой они не являются. Для граждан ЕС эта проблема не стояла, так как ипотечные программы распространялись на все страны Европейского содружества. Но отсутствие проблем в одном породило проблему в другом. И если ввязавшийся в ипотеку европеец был обречен на многолетние выплаты процентов банку, то россияне, накопления которых позволили им купить апартаменты на стадии строительства, автоматически оказываются еще, как минимум, от 40% до 90% состоятельнее к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Чем оборачиваются коррективы, которые вносит мировая экономика в социальные процессы и что они означают для самих радушных хозяев солнечной Болгарии? Как минимум, то, что к ним приедут «навеки поселиться» больше предприимчивых людей, умеющих и зарабатывать, и тратить, и меньше экономных британских пенсионеров, стремящихся жить на свою высокую пенсию в стране с более низким уровнем жизни, чем в Соединенном королевстве. Судя по всему, сами болгары это прекрасно понимают.
Чрезвычайный и полномочный посол Республики Болгария в России Пламен Грозданов в росте цен на болгарскую недвижимость увидел не столько негативные, сколько позитивные факторы, и сказал следующее: «Конечно, правы те, кто озабочен увеличением цен в связи с массовым интересом к болгарской недвижимости со стороны иностранцев. Но ведь можно сделать и другой вывод: например, иностранный спрос повышает деловую активность болгарских бизнесменов, создаются новые рабочие места, развиваются целые города и поселки. Так что если суммировать плюсы и минусы, ситуация все-таки развивается со знаком плюс». И, резюмируя, добавил: «Честно говоря, россияне в Болгарии – желанные гости. Во-первых, с ними легко общаться. Во-вторых, россияне – это люди, которые охотно тратят деньги, а туристической отрасли нравится, когда туристы не подсчитывают каждую копейку, а веселятся и отдыхают в свое удовольствие. К тому же россияне – хорошие соседи, с ними приятно».
Источник: http://prian.ru
